2025年11月23日，最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），向社会公开征求意见至11月29日。该文件立足建设工程领域司法实践，围绕合同效力、工程价款结算、优先受偿权行使等核心争议点作出细化规定，旨在统一法律适用标准，保障建筑业持续健康发展。以下为核心内容解读：

一、合同效力认定：区分情形，精准界定边界

《征求意见稿》明确了多类施工合同效力的裁判规则，避免“一刀切”认定无效：

招标项目动态认定：订立时属必须招标项目但起诉时已非必须的，不因未招标认定合同无效，契合项目管理政策调整实际。

规避招投标行为否定：中标前就工程价款等实质性内容谈判后中标，或先订合同再走招投标程序的，认定中标合同无效。

资质要求灵活化：劳务分包合同、不涉及主体结构变动的住宅室内装修工程、限额以下小型工程，不因承包人无建筑业企业资质认定合同无效。

资质出借与转包分包效力：转让、出借资质的合同无效，出借方主张相关费用不予支持；转包、违法分包合同无效，但实际施工人可向转包人、违法分包人主张折价补偿款。

二、工程价款结算：明确规则，平衡各方利益

针对工程价款结算中的常见争议，《征求意见稿》作出具体指引：

固定总价结算调整：约定固定总价的，工期内人材机价格重大变化一般不支持调价，但若符合情势变更情形除外；因设计变更等非承包人原因超出施工范围的，可参照当地计价标准结算超出部分价款。

未竣工合同结算：工程未竣工解除合同且已施工部分合格的，按当地计价标准确定已施工部分价款占比，再乘以固定总价计算应得价款。

审计与司法鉴定衔接：约定按审计或财政评审结果结算的，因非承包人原因未及时出具结果，或结果与合同约定明显不符的，承包人可申请工程价款司法鉴定；未约定的，不得强制以审计或评审结果作为结算依据。

质量保证金：合同解除或无效时，以承包人应得工程价款（或折价补偿款）为基数预留质量保证金，预留期限从承包人退场时或判决生效时起算。

三、优先受偿权行使：细化条件，明确权利边界

建设工程价款优先受偿权是承包人的重要权利，《征求意见稿》进一步细化行使规则：

权利范围：停工、窝工损失一般不纳入优先受偿范围，但其中的农民工工资部分除外；工程毁损、灭失或被征收的，承包人可就相应保险金、赔偿金、补偿款主张优先受偿。

行使条件：承包人主张折价协议优先受偿的，需满足工程质量合格、可依法转让、发包人逾期付款经催告未付、折价金额与实际价值相当等条件。

债权转让争议：针对工程价款债权转让后受让人是否享有优先受偿权，设置两种方案供征求意见，方案一支持受让人主张权利，方案二予以否定。

行使期限起算点：以合同约定或结算协议约定的应付工程价款之日起算；协商变更付款期限的，从变更后日期起算。

四、实际施工人与农民工权益保障：强化保护，落实监管责任

实际施工人权利：借用资质的实际施工人，若能证明发包人订立合同时知晓出借资质情形，可向发包人主张折价补偿款；实际施工人可在发包人怠于行使到期债权时行使代位权。

农民工工资支付：涉及借用资质、转包、违法分包的项目，农民工可依据《保障农民工工资支付条例》，要求建设单位、施工总承包单位、分包单位支付拖欠工资。

争议管辖：总承包合同纠纷、劳务分包合同纠纷，均由建设工程所在地人民法院管辖；实际施工人依据发包人与承包人的仲裁协议申请仲裁的，发包人可提出管辖异议，法院可撤销相关仲裁裁决。

五、程序与责任衔接：规范流程，强化协同监管

退场与证据保全：合同解除后承包人拒不退场的，发包人可请求法院判令其移交施工现场及施工资料；承包人退场前可申请证据保全，法院按民事诉讼法相关规定处理。

工程修复责任：工程验收不合格的，发包人应先通知承包人修复，承包人拒绝或未修复合格的，发包人修复后可主张合理修复费用。

线索移送：法院审理中发现当事人违反建筑法或工程存在严重质量问题的，应及时将线索移送建设行政等主管部门。

总结与意义

《征求意见稿》聚焦建设工程施工合同纠纷中的核心痛点问题，从合同效力、价款结算、权利行使到权益保障、程序衔接形成完整规范体系，既回应了司法实践中裁判尺度不统一的现实需求，也为建筑业健康发展提供了明确的法律预期。此次公开征求意见，旨在广泛吸纳社会各界智慧，进一步完善司法解释内容。相关市场主体可在11月29日前，通过寄送、传真、电子邮件等方式反馈意见。

（来源：工程审计）